住宅購入を検討しだしたサカモトフタマです。
当然、住宅を購入するなら住宅ローンを組むことになります。
現金で買う人もいるか…。
住宅ローンを考えるうえで一番重要なのは金利のタイプを選ぶことです。
金利を変動にするのか固定にするのかというのは、住宅ローンを組む際にまず悩まされる問題です。
結論からいうと、どちらが得をするか、どちらが正解か、という問いに答えはありません。
自分の性格や収入にあわせて選ぶしかないです。
万人に合致する答えなんてありませんので、正解を求めてググり続けるのはやめましょう。
さて、答え探しは諦めたところで、どちらを選ぶにしても特徴がわからないと選べませんので、特徴を調べてみました。
変動金利、固定金利とは
変動金利は短期プライムレートに合わせて変動する金利で、簡単に言うと日本銀行の金融政策によって決められた政策金利に合わせて動くということです。
対して固定金利は長期10年金利に合わせて連動し、市場の需給関係、債券取引により決定される金利です。
通常は日銀の金融政策に影響される短期プライムレートより、即座に市場の需給関係により決定される長期10年固定金利の方が先に変動します。
つまり、変動金利でローンを組んでいて、金利が上昇してきたので、今後の事も考えて固定金利に借り換えしようと思っても、既に固定金利のほうが金利上昇しているケースがほとんどということです。
結局リスク管理の問題
変動金利がいいのか、固定金利がいいのか？
この問いには答えはありません。
金利変動リスクを誰がとるかということに尽きます。
金融機関にリスクをとってもらうので、固定金利は変動金利よりも金利が高いというだけです。
今後30年間の金利の変動など誰にも予想することはできません。
最近情勢を見ていると金利政策が今後どうなるのかも読めないし、日銀的に低金利政策からの方針転換もあるかもしれません。
日経平均株価も回復傾向にありますし、金利上昇リスクは無視できない問題です。
これは素人の考えなので合ってるかどうかわかりませんが、変動金利でローンを組んだ人は意図するとしないとに関わらず、債券を購入したようなものではないでしょうか？
一般的には金利が上昇すると、債券価格は低下すると言われています。
お金を借りて、一定量の債券を購入する行為と思えば分かりやすいのではないでしょうか？
後々イライラするくらいなら初めから全期間固定金利で借り入れを行い、毎月の返済額から借りることができる額を借り入れて、それで建てることができる家に住んだ方がいいと考えるようになってきました。
立派でいい家に住んでも毎月の返済が苦しくては全然幸せじゃないし、家庭もギスギスすることは目に見えています。これは僕の性格的なものです。
オプションはどうする？
住宅ローンには様々なオプションが用意されています。
オプションをつけると、金利が少し上乗せされることになります。
団体信用保険
借り主が死亡してしまった場合などにローン返済が免除される団体信用保険は基本つけた方がいいのでしょうね。
フラット35はこの団体信用保険をつけるかつけないかは任意のようですが、他の民間の金融機関のローンでは義務になっているようです。
家族ことを考えるとつけたほうが良さそうですが、既に生命保険に加入している方は必要ないのかもしれません。
疾病特約
団体信用保険は借り主が死亡若しくは高度の障害をおってしまった場合の保険ですが、その他の疾病に対する保険も用意されています。
しかし、調べてみると疾病特約は支払い条件も厳しいし、大体、生命保険でまかなうべきものであるので、住宅ローンにつける必要性は感じません。
返済期間と毎月の返済額について
住宅ローン減税や現在の低金利の恩恵を受けるためには長期間で借り入れをした方がよいと考えます。
当然、借り入れ期間が長くなるほど金利は高くなるのですが、それをもってしてもなお現在の歴史的な低金利でずっとお金を借り入れることができるというのは大きなメリットになります。
まとめ
個人の性格によって変動金利、固定金利、保険は付ける付けないなどそれぞれ自分にあったものを選ぶしかないという結論です。
変動金利が得か？
固定金利が得か？
この永遠の課題は、答えなど無いようです。
私は将来幸せになれるでしょうか？なれないでしょうか？と聞いているようなもので、占い師さんであれば本人が納得できる答えをしてくれるでしょうが、理屈では「そんなことは神のみぞしる」ということになります。
僕もそんなことはつゆしらず、どちらがお得なのかググりまくっていたことがありましたが、いっこうに答えにたどり着かずにおかしいなぁと思っていました。
誰もこの答えはわからないんですよね。
なので、自分の性格にあわせて、なるべくストレスにならないような方法にすることにしました。
- 金利は全期間固定金利
- 借り入れ期間は収入がなくなるまで(定年退職)の間でできるだけ長い期間
- 団体信用保険や疾病特約は生命保険なのでローンではつけない（生命保険は生命保険でまかなう）
- 毎月の返済額は、現在の家賃支出より少なく抑え、未来の修繕費や固定資産税にあてる
- 毎月の返済額(自分が追い込まれない額)と、借り入れできる年数(30～35年くらいか)を先に決めて、自分が借り入れできる金額で建てられる家を建てる
そんなところでしょうか。
どうして住宅新築を考えたかという記事です。
